close

Порядок, процедура перевода жилого помещения в нежилое

Любое мероприятие, требующее согласования с органами власти, реализовать на практике непросто. Это знает каждый представитель малого, среднего и крупного бизнеса. Однако если планируется вести предпринимательскую деятельность (в нашем случае - открыть пункт общественного питания) в жилом доме, сложностей возникнет вдвое больше. Ведь уже на этапе перевода жилого помещения в нежилое придется взаимодействовать не только с властями, но и с соседями, которые формально могут не согласовать необходимую перепланировку помещения, что фактически делает невозможным перевод помещения в разряд нежилых со всеми вытекающими последствиями.

Процедура перевода

Правилам перевода жилого помещения в нежилое посвящена гл. 3 ЖК РФ. Ключевые условия перевода сформулированы в ст. 22 ЖК РФ. В частности, согласно ее положениям переводить жилое помещение в нежилое нельзя, если доступ к этому помещению невозможен без использования иных помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к помещению (п. 2 ст. 22 ЖК РФ). Полагаем, данное правило универсально (сформулировано как для жилых, так и для многоквартирных домов) и устанавливает запрет на перевод жилого помещения в нежилое без организации отдельного входа.
О порядке перевода помещения из одной категории в другую говорится в ст. 23 ЖК РФ. Интересующий нас перевод осуществляется органом местного самоуправления, для чего собственник или уполномоченное им лицо представляют соответствующее заявление, правоустанавливающие документы на переводимое помещение, а также следующие технические документы:
- план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования помещения в качестве нежилого).
Других документов орган местного самоуправления требовать не может. Более того, в отдельных случаях собственник помещения (его представитель) вправе не представлять правоустанавливающие документы, технический паспорт и поэтажный план дома (п. 2.1 ст. 23 ЖК РФ).
Учитывая требование об обязательном обеспечении отдельного входа в нежилое помещение, каждый собственник, желающий присвоить жилому помещению статус нежилого, должен быть готов к переустройству и (или) перепланировке.

Основные определения. Переустройство - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка - изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (п. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Орган местного самоуправления принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое или об отказе в таком переводе в течение 45 дней с момента получения заявления и необходимых документов (п. 4 ст. 23 ЖК РФ). Данное решение оформляется в виде уведомления в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение".
В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки уведомление содержит требование об их проведении (п. 6 ст. 23 ЖК РФ) и является основанием для их проведения (п. 8 ст. 23 ЖК РФ).
Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Этот акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для использования переведенного помещения в качестве нежилого (п. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Процедура переустройства и (или) перепланировки

Правилам переустройства и (или) перепланировки жилого помещения посвящена гл. 4 ЖК РФ. Согласно ст. 26 ЖК РФ таковая должна быть опять же согласована с органом местного самоуправления. Для этого в общем случае собственник помещения (его представитель) подает заявление по установленной форме, правоустанавливающие документы на соответствующее помещение, технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, проект переустройства и (или) перепланировки, подготовленный и оформленный в надлежащем порядке.
Сроки рассмотрения заявки такие же, как и для принятия решения по переводу помещения из жилого в нежилое, - 45 дней.

Общее имущество в МКД

Как видим, ни гл. 3, ни гл. 4 ЖК РФ не содержат положений о том, что перевод жилого помещения в нежилое и его переустройство и (или) перепланировку необходимо согласовать со всеми собственниками помещений в МКД. Тогда откуда взялось это утверждение? Дело в том, что в силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, а также земельный участок, на котором расположен дом. Общее имущество в МКД не имеет и самостоятельной потребительской ценности, поскольку оно предназначено для обслуживания жилых и нежилых помещений в доме и обеспечивает возможность пользования этими помещениями (Постановление КС РФ от 28.05.2010 N 12-П). Важно, что общее имущество собственников помещений в МКД лишено самостоятельной оборотоспособности, а каждый собственник лишен права распоряжаться долей в общем имуществе по своему усмотрению (Письмо Федеральной нотариальной палаты от 15.04.2011 N 754/07-17). Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Такое положение вещей предопределяет коллегиальное решение любых вопросов относительно изменения размера, состава общего имущества, режимов его использования, ремонта, реконструкции и т.д. В основном манипуляции с общим имуществом (отдельными его элементами) легитимны, если они осуществляются в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в МКД (см. ст. ст. 36, 40 и 44 ЖК РФ).

Ограждающие конструкции

В пп. "в" и "г" п. 2 Правил содержания общего имущества <1> приведены примеры ограждающих конструкций, которые следует относить к составу общего имущества собственников помещений в МКД. Среди несущих - фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции. Среди ненесущих - окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции.
--------------------------------
<1> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Основные определения. Согласно ГОСТ 30247.1-94 "Конструкции строительные. Методы испытаний на огнестойкость. Несущие и ограждающие конструкции" <2> ограждающие конструкции - это конструкции, выполняющие функции ограждения или разделения объемов (помещений) здания.
--------------------------------
<2> Введен Постановлением Минстроя России от 23.03.1995 N 18-26.

Внешние стены МКД, которые чаще всего и подвергаются изменению в результате организации входных групп в нежилые помещения первых этажей, не названы в Правилах содержания общего имущества в качестве самостоятельного элемента общего имущества или среди видов ограждающих конструкций (несущих или ненесущих). Однако это не означает, что внешние стены МКД не являются общим имуществом. Внешние стены (несущие и другие) предназначены для обслуживания всех помещений в доме, а не отдельных квартир, так же как крыша, технические подвалы, лестничные площадки и коридоры. Этот факт неоспорим. Между тем следует признать, что ясность в отношении принадлежности внешних стен к общему имуществу присутствовала не всегда.

Разъяснения Минэкономразвития

В Письме от 14.12.2009 N Д23-4219 было отмечено, что исходя из предусмотренного п. 1 ст. 36 ЖК РФ определения общего имущества... при переводе жилого помещения в нежилое помещение уменьшения размера общего имущества... не происходит. То есть считалось, что при проведении переустройств и (или) перепланировок жилое помещение как элемент индивидуальной собственности видоизменяется. Однако ведомство довольно быстро скорректировало свою позицию и уже в Письмах от 01.07.2010 N Д23-2438, от 20.01.2011 N Д23-144, от 21.03.2011 N Д23-1137, от 06.05.2011 N Д23-1927 со ссылкой на ст. 40 ЖК РФ указало, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на совершение данных действий должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД.
Далее. В Письме от 17.05.2011 N Д23-2077 было уделено внимание уменьшению размера общего имущества в МКД (путем его реконструкции), которое также возможно исключительно с согласия всех собственников помещений в доме (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Отвечая на конкретный запрос, чиновники отметили, что при переводе жилого помещения в нежилое и оборудовании отдельного входа уменьшения размера общего имущества в МКД не происходит и согласие всех собственников помещений в МКД не требуется.
И только содержание Письма от 03.11.2011 N ОГ-Д23-1928 наиболее соответствует требованиям действующего жилищного законодательства: если перевод спорного помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены МКД, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущее изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого МКД, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества МКД.

Арбитражная практика

Большинство судей следует мнению, озвученному в вышеупомянутом Письме Минэкономразвития России N ОГ-Д23-1928. Например, ФАС ЦО в Постановлении от 19.03.2013 по делу N А35-4762/2012 <3> поддержал решение органа местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения на первом этаже МКД в нежилое. Арбитры обратили внимание на Определение КС РФ от 21.12.2011 N 1830-О-О. В нем разъясняется, что положения ЖК РФ направлены на защиту прав всех собственников помещений в МКД и, рассматриваемые в системной связи и совокупности, не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в МКД. (Речь шла об обустройстве отдельного входа путем разборки подоконной части в наружной стене здания и установки металлопластиковой двери наружного входа, перед которой устанавливается крыльцо.) Отсюда вывод: независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества, необходимо получение согласия всех его собственников. Аналогичный подход имел место в Постановлениях ФАС ДВО от 19.11.2012 N Ф03-5123/2012 <4>, ФАС ЦО от 19.03.2013 по делу N А35-4762/2012 <5>, а также в Постановлении ФАС ВСО от 31.01.2014 по делу N А33-3673/2013. В нем предприниматель безуспешно пытался оспорить отказ в перепланировке и переводе жилого помещения в нежилое, основанный на отсутствии согласия всех собственников на устройство крыльца наружного входа, предполагающее использование придомовой территории и изменение режима пользования частью земельного участка, на котором был расположен МКД.
--------------------------------
<3> Определением ВАС РФ от 18.06.2013 N ВАС-7494/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра.
<4> Определением ВАС РФ от 05.06.2013 N ВАС-3070/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра.
<5> Определением ВАС РФ от 18.06.2013 N ВАС-7494/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра.

В Постановлении ФАС ВВО от 27.11.2013 по делу N А39-5016/2012 ТСЖ успешно оспорило распоряжение администрации муниципального образования о разрешении перевести жилое помещение (квартиру) в нежилое и провести его переустройство и перепланировку. Проектом на переустройство предусматривались демонтаж части существующего ограждения, устройство нового дверного проема в капитальной (надо понимать - несущей) стене дома, устройство двух отдельных входов в нежилое помещение и строительство одного крыльца без пандуса, а второго крыльца с пандусом (для обеспечения доступа инвалидов), устройство тротуарного покрытия из брусчатки и асфальтового покрытия. Суд пришел к выводу, что в результате реализации данного проекта произойдут изменения в общем имуществе дома, что невозможно без согласия всех собственников помещений в нем.

Иное мнение. Нельзя оставить без внимания ряд судебных актов, из которых следует, что если внешняя стена дома, фасад дома не являются несущими конструкциями, то перепланировку помещения в части изменения конфигурации наружной стены и обустройство крыльца можно не согласовывать со всеми собственниками, так как общее имущество не затрагивается (см. Постановления ФАС СЗО от 14.01.2014 по делу N А56-14283/2013, от 13.05.2013 по делу N А56-27235/2012 <6>). То есть к составу общего имущества арбитры заведомо относят только несущие внешние стены, что, по мнению автора, не соответствует действительности и противоречит положениям ЖК РФ и назначению внешних стен, независимо от их технических особенностей, как ограждающих конструкций, обслуживающих более одного помещения в доме.
--------------------------------
<6> Определением ВАС РФ от 09.09.2013 N ВАС-11655/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра.

* * *

Первое, о чем нужно помнить при переводе жилого помещения в нежилое, - такое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность его оборудования. Данное обстоятельство указывает на необходимость проведения работ, связанных с разборкой внешних стен МКД, увеличения дверных проемов, преобразования оконных проемов в дверные и т.д., а также на необходимость использования придомовой территории для размещения крыльца. Все это приводит к изменению размеров общего имущества и режимов пользования земельным участком. И то и другое нужно согласовывать со всеми собственниками помещений в МКД, чтобы перевод помещения из жилого в нежилое считался легитимным.

К. О. Борисова
Эксперт журнала
"Предприятия общественного питания:
бухгалтерский учет и налогообложение"
Подписано в печать
09.04.2014

Перевод жилого помещения в нежилое, нежилого в жилое

Порядок, процедура перевода жилого помещения в нежилое